Магазин готовых дипломов, курсовых и рефератов
Библиотека студента

Жилищное право РФ

8.2.4. Заключение договора социального найма жилого помещения


Как уже говорилось выше, на основании решения органа местного самоуправления либо государственного, либо муниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по договору социального найма жилой площади гражданину органом местного самоуправления выдается ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставляемое жилое помещение. В ордере указываются следующие данные: фамилия, имя и отчество лица, которому он выдается, адрес предоставляемого жилого помещения, количество комнат и их размер. Все лица, перечисленные в ордере, имеют одинаковые права на жилую площадь, независимо оттого, что ордер выдан только на имя одного из них. Жилое помещение предоставляется бесплатно (т.е. без оплаты его строительной стоимости) в бессрочное пользование, как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой жилой площади - 12 кв. м на человека. На основании ордера жилищная организация заключает с нанимателем договор социального найма жилого помещения, в котором конкретизируются права и обязанности сторон.

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным. Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2, расторжение договора найма жилого помещения и признание ордера недействительным по которому принадлежит другому гражданину, влечет выселение лиц, вселившихся на основании такого ордера, с предоставлением им другого жилого помещения, соответствующего по размеру и благоустройству, предоставленному по ордеру. Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке. Ордер легитимирует участников договора. Жилищно-эксплуатационная организация не может предоставить жилое помещение лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения. Если вселение в жилое помещение произошло без ордера, договор найма жилого помещения может быть признан судом недействительным.

Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке недействительным, если гражданами представлены не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий, в случае нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления помещений.

В домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, собственник решает сам, с кем заключить договор найма, ордер для заключения договора в данном случае не требуется. Точно также и юридическое лицо - собственник дома или член жилищного (жилищностроительного) кооператива, само выбирает нанимателя, если сдает внаем квартиру или часть ее.

8.2.5. Соотношение ордера и договора социального найма жилого помещения


Вопрос о юридических основаниях возникновения жилищного правоотношения найма вызывает споры в литературе по жилищному праву.

Если договор найма жилого помещения заключается с собственником жилого дома (гражданином, организацией), то несомненно право нанимателя на пользование жилым помещением и другие права и обязанности, характерные для найма, возникают только из заключения договора, поскольку ордера здесь нет. Сложнее обстоит дело в случаях, когда договор заключается на основании ордера.

Высказывалось мнение, что право пользования жилым помещением возникает только из ордера, а договор лишь оформляет возникшее право, что ордер является непосредственным основанием возникновения отношений пользования жилым помещением. Эта точка зрения крайне понижает роль договора найма жилого помещения, что противоречит законодательству и практике. Широкое распределение получил взгляд, согласно которому право пользования жилым помещением возникает из сложного фактического состава, включающего и административный акт (ордер) и заключенный на его основе договор социального найма жилого помещения. Некоторые авторы включают в этот состав и другие юридические факты. Так, В.Ф. Чигир считает, что юридическими фактами, порождающими (в совокупности) жилищное правоотношение, служат: решение администрации о предоставлении жилплощади, выдача ордера, вселение ордеродержателя в указанное в ордере помещение, заключение письменного договора социального найма этого помещения.

Жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина-ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и т.д. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора. Это относится как к случаям, когда жилое помещение предоставляется по решению органа исполнительной власти или совместному решению администрации предприятия, организации и профсоюзного комитета, оформленному ордером, так и к случаям заключения договора без ордера (с собственником жилого дома или жилого помещения).

Ордер - порождение жилищной нужды. Формирование рынка жилья приведет к тому, что ордер будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельным категориям граждан по договору социального найма. Договор же найма жилища будет заключаться с тем гражданином, который пожелает нанять понравившееся ему жилое помещение, а собственник (владелец) жилья согласится сдать этому гражданину жилье внаем.

 

2008-09-16 08:23:33 Учебникивернуться к списку

← предыдущая страница    следующая страница →
12345678910111213141516171819202122232425
26272829303132333435363738394041424344454647484950
5152