Жилищное право РФ
Гражданский кодекс упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. И в случае найма, и в случае аренды отсутствуют многочисленные административные предпосылки, необходимые для заключения договора социального найма.
При заключении договоров аренды и найма у его сторон есть возможность урегулировать свои отношения по своему усмотрению, т.е. содержание договора найма жилья (права и обязанности сторон) в значительной степени зависит от усмотрения сторон. Предметом договора найма жилого помещения в силу прямого указания Закона могут быть только изолированные помещения (квартиры, жилые дома и их части). Жилые помещения, передаваемые в аренду или по договору найма, должны отвечать тем же требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям, предоставляемым гражданами на условиях договора социального найми: жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать санитарным и техническим требованиям и т.п. При предоставлении гражданам жилья по договору социального найма нормируется размер жилой площади. Размер жилья, сдаваемого в аренду или на условиях договора найма, не ограничивается. Если размер жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), то размер жилища, предоставляемого в аренду или по договору найма, определяется соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. По договору аренды регулятором размера передаваемого в пользование жилого помещения выступает экономический (а не юридический) фактор - арендная плата.
Размер квартирной платы и платы за коммунальные услуги по договору социального найма определялся и будет определяться нормативными актами. Оплата же по договору аренды и найма проводится по договорным ценам.
Доли государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые по договору аренды, определяются Правительством РФ и правительствами республик в составе Российской Федерации, органами государственного управления краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. Предоставление жилья в пользование на условиях договора найма в большей степени соответствует интересам граждан, нежели передача того же жилья по договору аренды. Поэтому в целях оптимального сочетания интересов владельцев жилых помещений с интересами граждан - пользователей жильем, Закон устанавливает, что доли государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые по договору аренды, определяются Правительством России, правительствами в составе Российской Федерации, другими органами, которые могут определить, какая часть государственного и муниципального жилья может сдаваться в аренду, путем указания количества соответствующих домов и квартир либо соответствующей доли в процентном отношении ко всему имеющемуся государственному и муниципальному жилью. По мнению Б.М.Гонгало1 наиболее предпочтительны нормы типа: «Из вводимых в эксплуатацию в 19... году... (число) квартир государственного жилищного фонда... (число) квартир могут предоставляться гражданам в пользование по договорам аренды». Аналогичные указания могут быть сделаны в отношении муниципального жилья.
При этом целесообразно детализировать эти предписания с указанием конкретных собственников (уполномоченных ими органов), которые могут сдать в аренду определяемое этим предписанием количество жилья. Без такой детализации предписание общего характера практически не может быть реализовано. Названные органы государственного управления могут вводить и нормы такого типа: «Все государственные и муниципальные предприятия и учреждения обязаны не менее... (число) процентов квартир (домов, квадратных метров жилой площади), предоставляемых гражданам в 199... году, заселять на условиях договора найма». Здесь, конечно, соответствующие указания предполагаются в формулировках самых общих, в отрыве от конкретной ситуации в том или ином регионе. Напротив, при введении таких норм на территории России, республик в составе Российской Федерации, краев, областей необходимо учесть множество факторов (степень остроты жилищной проблемы, число нуждающихся в улучшении жилищных условий, структуру жилищного фонда и т.д.). При этом, думается, едва ли не в первую очередь следует учитывать среди граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, общее число лиц, пользующихся правом на получение жилья вне очереди и в первоочередном порядке, а также число граждан, относящихся к наименее социально защищенным слоям населения. По общему правилу названным категориям граждан жилье следует предоставлять по договорам найма. Порядок заключения договора аренды, а также его содержание определяются соглашением сторон. Это означает, что не существует установленных правил передачи помещения арендатору, нет утвержденной формы договора и, что особенно важно, стороны своим соглашением определяют взаимные права и обязанности.
Сроки и условия аренды определяются договором. Сроки же договора найма установлены ст.683 Гражданского кодекса и не должны превышать пять лет, а социальный найм вообще бессрочен. Надо учитывать, что договор аренды в соответствии со ст.624 Гражданского кодекса может предусматривать выкуп арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В то же время нельзя представлять себе, что усмотрение арендодателя и арендатора носит неограниченный характер. В частности Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ», Закон «Об основах федеральной жилищной политики» указывают на возможность регулирования арендной платы Правительством России и другими органами государственного управления.
2008-09-16 08:23:33 Учебники — вернуться к списку
| ← предыдущая страница следующая страница → |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 |
| 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 |
| 51 | 52 |