Магазин готовых дипломов, курсовых и рефератов
Библиотека студента

Жилищное право РФ

8.2. Договор социального найма


8.2.1. Соотношение понятий «наем» и «аренда» жилых помещений


Как было сказано выше, граждане могут реализовать свое право на жилище путем предоставления им жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма, либо путем аренды (коммерческого найма).

Отношения пользования жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилищных фондов регулируются жилищным законодательством, находящимся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Это отношения по договору, который в Гражданском кодексе Российской Федерации называется договором социального найма жилого помещения (ст.672). Глава 35 Гражданского кодекса регулирует отношения найма жилого помещения, находящегося в собственности гражданина или юридического лица. Сдача внаем таких помещений представляет для их собственников чисто коммерческий интерес, а для общества и государства выполняет серьезную социальную функцию, в особенности при острой нехватке жилья. Поэтому и правила Гражданского кодекса о коммерческом найме, с одной стороны, защищают наймодателя-собственника, так как без этого рынок найма жилья в частном секторе либо не будет существовать, либо будет «черным», а с другой стороны - нанимателя-гражданина с его семьей, чтобы в обществе, которое называет свою рыночную экономику социально ориентированной, судьба большой его части не оказалась полностью зависящей от усмотрения, а то и от произвола собственников недвижимости. По сути своей договор коммерческого найма жилой площади является разновидностью договора имущественного найма (аренды).

Особая социальная значимость жилища и обусловленная ею жилищная политика государства привели к тому, что часть норм института имущественного найма (аренды) отпочковалась, образовав институт жилищного найма, который в свою очередь делится на коммерческий и социальный наймы. Отношения имущественного найма (аренды) регулируются гл.34 Гражданского кодекса и некоторыми иными актами.

Ранее, когда передавалось в пользование жилье, то заключался договор найма жилого помещения в соответствии с нормами жилищного законодательства, если же в пользование передавалось другое имущество, то заключался договор имущественного найма (аренды) по правилам, установленным гражданским законодательством. Применительно к найму жилья термин «аренда» почти не использовался, положение стало меняться сравнительно недавно. В ст. 2 Закона «О приватизации жилищных фондов в Российской Федерации» указывается, что приватизации подлежат жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, занимаемые по договору найма или аренды. В Жилищный кодекс также были введены отдельные нормы, упоминающие аренду жилья. Однако содержание понятия «аренда жилья» до принятия Закона «Об основах федеральной жилищной политики» никоим образом ни в одном нормативном акте не раскрывалось.

С принятием второй части Гражданского кодекса договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование, стали регулироваться несколько иначе, чем прежде. Арендные отношения регулировались достаточно фрагментарно некоторыми нормами Законов «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и Жилищным кодексом. Гражданский кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам (гл.35), и арендный или иной договор (ч.2 ст.671), регулируемый гл.34 или другими положениями Гражданского кодекса, по которому жилье предоставляется юридическому лицу. Причем особо оговорено, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Допущение участия юридических лиц в договорах аренды таких видов недвижимого имущества, как, например, приусадебные хозяйственные постройки, вполне оправдана.

Гораздо более сложно сделать столь же однозначный вывод о целесообразности допущения сдачи в аренду жилых помещений юридическим лицам. У организации не может быть такой потребности, как жилищная. Организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административные помещения и т.д., но не жилье. Конечно, жилища нужны организации для расселения своих работников. Но и в данном случае организация действует, побуждаемая не жилищной потребностью, а соображениями кадровой политики. Жилые помещения должны использоваться только по назначению, т.е. для проживания граждан. Недопустимо использование жилья для нужд промышленного характера. Из изложенного следует сделать вывод о том, что юридическое лицо, арендуя жилые помещения, может использовать их лишь в качестве жилищ, т.е. передавать их гражданам для проживания. Между юридическим лицом-арендатором жилья и гражданином, которому данное юридическое лицо (арендатор) передает жилое помещение для проживания, могут быть использованы правила о договорах поднайма (субаренды) жилого помещения.

 

2008-09-16 08:23:33 Учебникивернуться к списку

← предыдущая страница    следующая страница →
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52                                              
Яндекс.Метрика